不動産売却のお役立ち情報がいっぱい!
当サイトでは、初めて不動産売却したいけどどうしたら良いかわからないという人のための、いわゆる初心者向けの情報を掲載しています。
これから不動産を売却したいという方は、是非とも参考にしてみてください。
掲載内容は不動産を売却するための基礎知識から、自分で相場価格を調べて売りたい物件の希望売却価格を決める方法です。
その他に物件を高く売るためのちょっとしたコツや、自分だけで考えないでプロに相談した方が良いことも掲載しています。
初心者の不動産売却の基礎知識
住まいは人生で一番高い買い物といわれます。
その売却を何度も経験する人は少ないのではないでしょうか。
不動産売却をしたい初心者の方は、最初にその流れを理解すれば、後の行動がスムーズになります。
最初に売却したい物件の相場を調べ、希望売却価格を決めます。
次に、媒介契約を結ぶ不動産会社を探します。
信頼できる不動産会社を探すために、複数社に査定の依頼をすると良いでしょう。
プロの目で売却価格を設定してくれます。
場合によっては、建物検査をして住宅の安全性を確認したり、住宅かし保険に入ったりします。
任意の不動産会社と媒介契約を結んだら、不動産を売り出します。
購入希望者から連絡があれば、売却価格やその他の条件について交渉することになります。
売買契約を結ぶ前に、物件に関する詳しい情報を買主に提示。
お互いに売買条件に合意することが出来たら、売買契約を結び不動産を引き渡します。
以上が不動産売却の大まかな流れです。
初心者が不動産売却で失敗をしないためには
初心者が不動産売却で失敗しないために最も有用となるコツとしては、相場を掴んでおくことです。
周辺地域の、同じような物件の不動産売却価格は一体どれくらいなのかということを予めしっかりと把握しておけば、法外に安い値段で手放してしまって悔しい思いをすることはなくなるでしょうし、逆に到底買い手がつかないような高い値段を自分勝手に付けてしまっていつまでも売却できず、時間だけ無駄に浪費してしまうということもなくなります。
もちろん、言うまでもないことですが不動産に関する初心者が自力で相場を掴むということはちょっと不可能でしょう。
これはどうしても不動産会社の力を借りることになります。
ここで重要なポイントとしては、いくら営業担当者の押しが強かろうと、いくら今までの付き合いがあろうと、一つの会社だけに頼り切りにならないようにすることです。
考えてもみてください。
不動産に限らず、そもそも相場という言葉は、多くの人々の間での平均的な取引価格といったような意味合いでしょう。
一つの会社だけに頼ってそのような情報が確実に得られると思うのは、特に自分が初心者の場合、間違っています。
最低でも2社、できれば3社以上にあたることで、平均的にはどの程度なのかということが見えてくるのです。
不動産会社に対して不動産売却をする方法がある
不動産売却といえば仲介とよばれる方法が主流になっていますが、これは不動産会社に依頼してマイホームを欲しがっている第三者の個人を探してもらい、その人との間で売買契約を交わす方法を意味しています。
したがって会社の立場は売主と買主を結びつけただけにとどまり、会社側では所定の仲介手数料は徴収するものの、売却代金そのものは個人としての売主と買主との間での受け渡しとなります。
ところが仲介では買主が見つかるまで不動産売却をすることができず、たとえば相続や引っ越しなどでできるだけ早く不動産を手放して現金化したいと考えている人にとってはあまり得策とはいえません。
そこで不動産会社に直接不動産を買い取ってもらい、仲介の手間を省略する方法が不動産買取とよばれる方法です。
この方法ではすでに会社が買主として決まっているのでスピーディーであり、価格面での交渉なども必要ありません。
しかし相手がプロなだけに買取価格は仲介の場合よりも大幅に低くなってしまうのが実情です。
所有期間で変わる不動産売却の際の譲渡所得税
不動産売却をした場合に利益が生じるようであれば、確定申告をした上で所得税を支払わなければなりません。
このような土地や建物といった不動産にかかわる所得は、給料などの他の所得とは区分して税額の計算をすることになりますが、確定申告の時期そのものはいっしょです。
むしろ注目しておきたいのは、この場合の所得税の税率は、不動産を所有していた期間によって大幅に異なってくることが挙げられます。
不動産売却をした年の1月1日現在で、その土地や建物の所有期間が5年を超える場合は長期、反対に5年以下の場合は短期として、所得税法のなかでは長期譲渡所得のほうが税率が低く、短期譲渡所得のほうは税率が高くなっています。
これは投機的な不動産の転売などで本当に住宅を必要としている人が不動産を買う機会を逃してしまうことを防ぐなどの意味がありますが、いずれにしても税額に大きくかかわる話ですので、不動産売却の時期はしっかりと見極めたほうがよいでしょう。
不動産売却を考えたときにはどのように活動すべきか?
マイホームや相続した家や土地、これを不動産売却するときには大半のケースが仲介業者に依頼することになります。この場合、仲介業者と媒介契約を締結することになりますが、この契約には一般媒介・専任媒介・専任専属媒介といった3種類の契約方法があり、不動産売却を行う側が決めることができます。
一般媒介は複数の仲介業者と契約を結べるのですが、他社も販売活動を行うため他社が売却を成功させてしまうと自社の売り上げがないだけでなく広告費用などを相殺できなくなるなどからもあまり積極的に動いて貰えないケースもあるようです。
専任と専任専属の2つは、契約を交わせるのは1社のみで短期間で不動産売却を考えるときなど利用される人は多いのではないでしょうか。
また、不動産売却は仲介業者だけでなく物件を買い取りする方法も用意されており、この場合は買い主が不動産会社になるので仲介手数料が要らないしかも買い取って貰える会社を見つければすぐに売れるなどのメリットもあります。
不動産売却における価格は市場の相場を掴むことが大切
不動産売却の価格は売主が決めることができるようになっていますが、あまりにも高い金額で販売活動を行っても反響が期待できない、その反面価格を大幅に下げると購入希望者は多くなるけれども本来の資産価値に見合う金額で売ることができないなど専門家の意見を取り入れた形で不動産売却を行うのが一般的です。
この専門家の意見というのは市場価格を査定してその金額で売り出しを考えるといったことを意味します。
市場の中でどのくらいの金額で不動産売却が行われているのか、これは近隣地域内にある物件の中で同じような条件、例えば駅から歩いて10分以内や間取りが3LDKで築年数が15年など、比較的最近の情報を基にすることで契約に結び付く金額を割り出すことができるようになります。
これは不動産売却査定と呼ぶもので、不動産会社に依頼することとで売ろうとしている物件の価値を正確に割り出して売却可能な価格を導き出して貰う方法、主に机上査定と出張査定の2つのやり方があります。
不動産売却を実践する際には引っ越し費用の捻出を考える
不動産売却を実践する際には、引っ越し費用の捻出を考えることも大切です。生活費の補填だったり、事業資金の獲得を行ったりする場合には、自宅を手放すケースが珍しくありません。
長きに亘って暮らした自宅であれば、少しでも高く売りたいのが普通なものでしょう。不動産売却を実践する際には、高値での売却と同時に、住み替え場所の確保を行なう必要があります。売却後の生活をイメージしながら、適切な引っ越し先を検討してみることが大切です。不動産売却を行なう際には、用いる売却方法によって成約時期に違いが生じます。短期の売却を意識する際には、不動産会社に直接買い取ってもらった方が良いものです。少しでも高く売りたいと考える際には、仲介を用いた買い手探しを用いるのが有効です。売却を実現するまでの方法とスケジュールが決まった暁には、新居の検討に移った方が良いでしょう。売却で得た資金を元に、適切な物件を探していくことが大切です。
一般媒介契約を利用した不動産売却が主流になっている理由
不動産売却では、仲介業者を通した話し合いが一般的となっています。こういった仲介業者との契約のことを、一般媒介契約といいます。
複数の購入希望者と売却希望者をつなぎ合わせることができるという観点から、非常に利用しやすく多くの人から人気です。仲介業者を通した取引は、当人同士が話し合いをしたり宣伝を行わなくてもいいという観点からとても楽なシステムです。実際に、不動産に関連する取引についてはトラブルが生じる可能性が高いので、スムーズに話し合いを進めていくことができるこのシステムは非常に魅力的だと言えます。例えば、売却したいと考えている物件や土地に対して何らかの問題点が存在する場合には、専門的な観点から説明をして購入希望者にも納得をしてもらわなくてはいけません。このようなことを行うことができるのが、仲介業者です。一般媒介契約を締結しておけば、複数の企業からこういったスムーズな話し合いや説明を進めていくことができますので、円滑に不動産売却を行うことができるようになります。
不動産売却の媒介契約のひとつ「専任媒介契約」の特徴を押さえておこう!
不動産売却を不動産会社に依頼する場合に締結する媒介契約には、一般・専任・専属専任の3種類の契約形態がありますが、専任媒介契約は仲介を不動産会社1社のみに依頼する契約です。一般媒介契約のように複数の不動産会社に仲介を依頼することはできませんが、自分で買主を見つけることができれば、不動産会社の仲介なしで売買契約を結ぶことができます。また、契約期間は3か月が上限で、不動産会社は契約日から7日以内にレインズ(指定流通機構)へ登録するとともに、14日に1回以上の頻度で依頼者へ販売状況を報告することが義務付けられています。
以上が専任媒介契約の概要となりますが、この媒介契約は買主が見つかりやすいというメリットがあります。他の不動産会社に仲介することが認められていないので、不動産会社は買主を見つけることができれば確実に仲介手数料を得ることが可能です。そのため、積極的な販売活動が期待できますし、全国の不動産会社が情報を共有するためのシステムであるレインズへの登録義務もあるので、買主が見つかりやすい傾向があります。一方で、販売力が乏しい不動産会社に依頼してしまうと、不動産売却に時間がかかったり、希望の条件で売却できなかったりする恐れがあるので注意が必要です。
不動産売却時に発生する仲介手数料とは?金額の目安は?
不動産売却では様々な諸費用が発生しますが、その中でも最も多くの割合を占めるのが仲介手数料です。これは、不動産売却を依頼した不動産会社に支払う成功報酬で、売却物件の広告費や物件への案内費、各種手続きのサポート費などが含まれています。あくまで成功報酬なので、売買契約締結に至らなかった場合は支払う必要はありません。
また、この手数料は宅建業法によって上限額が定められています。下限額は制限されていませんが、ほとんどの不動産会社は上限額ギリギリの金額で設定しているので、上限額を知ることで大まかな目安を把握することが可能です。仲介手数料の上限額は、売却価格が200万円以下の場合は「売却価格×5%(+消費税)」、200万円超から400万円以下では「売却価格×4%+2万円(+消費税)」、400万円超の場合は「売却価格×3%+6万円(+消費税)」となっています。つまり、物件が2,000万円で売れた場合は、「2,000万円×3%+6万円+消費税」で726,000円の手数料がかかるということです。
不動産売却によって手にしたお金は税法上の譲渡所得になる
住宅や土地など、手持ちの不動産を売却した時はその代金が譲渡所得と見なされます。場合によっては所得税が課せられることもあるので、不動産売却を検討している人はあらかじめ考慮しておく必要があります。
それでは、不動産売却に伴って所得税が課せられるのはどんなケースかというと、売却によって利益が生じた時です。簡単に言えば、その物件を買った時の価格よりも高く売れば、その差額が利益と見なされることになります。
ただ、売値と買値の差がそのまま全額課税対象になるわけではありません。税額を計算する際は、そこから売却と購入のために必要だった諸費用を差し引いて良いことになっています。具体的には、不動産会社に支払った仲介手数料、建物の解体費、測量に要した費用、印紙税や登録免許税といった公租公課などがこれに該当します。これらを差し引いてもなお残額がプラスとなる場合にのみ、課税されます。さらに、自己居住用の物件を売った時など一定の要件を満たしたケースには控除の特例が適用されます。
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◎2022/5/30
情報を追加しました。
>不動産売却を実践する際には引っ越し費用の捻出を考える
>一般媒介契約を利用した不動産売却が主流になっている理由
>不動産売却の媒介契約のひとつ「専任媒介契約」の特徴を押さえておこう!
>不動産売却時に発生する仲介手数料とは?金額の目安は?
>不動産売却によって手にしたお金は税法上の譲渡所得になる
◎2021/1/6
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